”Hullusta ideasta” tulee totta: entinen kemikaalivarasto muuntuu moderniksi palvelukortteliksi, jossa Toppilan satamahistoria saa uuden elämän
Palvelukorttelia rakennetaan Toppilansalmen vanhalle satama-alueelle. Oikealla Siilotien puolella näkyvät osittain ennallistettavat vanhan varastorakennuksen arkadit. Kuva: Pasi Rytinki
Jaa sosiaalisessa mediassa:
Toppilansalmen vanha satamamiljöö on uudistunut viime vuosina raikkaasti. Sen uudeksi maamerkiksi on nousemassa Satamatien vanhan rikkihappovaraston hahmon saava palvelukortteli, joka sisältää asuntoja, vanhusten palveluasumista sekä muita palveluja koko alueelle. Arkkitehti Pave Mikkosen rohkeasta ideasta lähtenyt hanke on poikkeuksellinen ja vaativa muuntorakennuskohde, jonka uskotaan valmistuessaan kiinnostavan maailmanlaajuisesti.
Yksi Oulun tämän hetken kiinnostavimmista rakennusprojekteista on meneillään Toppilansalmessa Satamatien ja Siilotien risteyskohdassa.
Lähtökohtana oli 70 vuotta sitten valmistunut 110 metriä pitkä entinen rikkihappovarasto, ulkomuodoltaan suojeltu ja sisältä tyhjä. Voisiko tästä karusta rakennuskolossista kehittää kokonaisen palvelukorttelin, jossa olisi asumis- ja hoivapalveluja ikäihmisille, korkeatasoisia omistusasuntoja merinäköalalla sekä kokonaisuutta täydentämässä kuntosali, päivittäistavarakauppa ja muita palveluja, kuten päiväkoti niin lapsille kuin koirillekin?
Arkkitehti Pave Mikkosen mielestä voisi. Mikkonen on tullut Oulussa tunnetuksi eräänlaisena rakennusalan toisinajattelijana, joka ei kaihda rohkeita ratkaisuja.
Toppilan vanhan satama-alueen K21-kemikaalivarastorakennuksen tontin kaavamuutos hyväksyttiin vuosi sitten pitkän kaavoitusprosessin jälkeen, ja sen jälkeen asiat alkoivat edetä nopeasti.
Tältä palvelukortteli näyttää havainnekuvassa, oikealla Siilotie. Kuva: PAVE Arkkitehdit
Mikkosen PAVE Arkkitehdit -toimiston suunnitteleman 10 600 kerrosneliön monikäyttörakennuksen eli Satamatien palvelukorttelin rakennuttaa Hoivatilat Oyj ja urakoi Temotek. Purkutyöt aloitettiin viime kesäkuussa ja perustustyöt elokuussa. Valmista pitäisi olla palveluasuntojen osalta joulukuussa 2024 ja yksityisten asuntojen osalta alkuvuodesta 2025.
Norlandia Care Oy:n operoimaan hoivakotiin tulee 90 paikkaa ympärivuorokautiseen yhteisölliseen palveluasumiseen ja 34 asuntoa yhteisölliseen asumiseen, siis koti kaikkiaan 124 ikäihmiselle.
Rakennuksen länsipäätyyn meren puolelle tulevia erillisen taloyhtiön muodostavia omistusasuntoja on 14, ja niiden koot vaihtelevat 55 neliöstä 144 neliöön. Länsipäätyyn tulee myös päiväkoti, joka on 4-ryhmäinen ja suunniteltu 75 lapselle.
Pitkän rakennuksen massaa rytmittää neljä avaraa ja valoisaa tilaa, joihin rakennetaan muun muassa sisäpihat asukkaille. Kuvassa Hoivatilojen rakennuttajapäällikkö Jari Lehto (vas.), arkkitehti Pave Mikkonen ja Hoivatilojen asiakkuusjohtaja Jussi Vikman. Kuva: Pasi Rytinki
Suuri rakennusmassa rytmittyy metallisilla vertikaalisäleillä, jotka luovat rakennuksen alkuperäisen hahmon. Säleiden sisäosa täytetään erilaisilla toiminnoilla, kuten asukkaiden yhteisiä oleskelutiloilla ja kolmannessa kerroksessa olevilla avarilla ja valoisilla sisäpihoilla.
K21-varasto on määritelty kaupunkikuvan kannalta tärkeäksi rakennukseksi, jonka ulkomuoto on suojeltu.
Uudisrakennuksessa varaston hahmo säilyy suojelumääräyksen ja asemakaavan mukaisesti, mutta vanhat betonirakenteet olivat niin huonossa kunnossa, että niitä on jäljellä enää rakennuksen tunnistettavuuden kannalta tärkeissä Siilotien puolen arkadikaarissa, jotka nekin valetaan osittain uusiksi.
Pitkä projekti
Pave Mikkonen on Hoivatilojen ja muiden yhteistyökumppaneidensa kanssa rakentanut jo pitkään Toppilansalmen historiallista satamamiljöötä uudelleen, vanhaa kunnioittavalla otteella. Näkyvin esimerkki on nyt tehtävän palvelukorttelin naapuriin Siilotielle, vuodelta 1920 peräisin olleen SOK:n myllyn ympärille taannoin nousseet uudisrakennukset. Siilotalojen jälki on kerännyt kiitosta ja palkintoja arkkitehtuurin asiantuntijoita ympäri maailman.
Nykyisessä suhdanteessa Satamatien palvelukorttelin kaltainen massiivinen hanke voi tuntua melko pähkähullulta projektilta. Rakennuksen kerrosala vastaa jopa viittä kerrostaloa, eikä täysin vastaavaa muuntorakentamishanketta ole Suomessa koskaan ennen toteutettu.
”Voiko Pavelta muuta odottaa”, lohkaisee työmaakonttorilla pistäytyvä vastaava työnjohtaja Kari Klemettilä ja saa arkkitehdin nauramaan makeasti.
Hoivatilojen markkinointi- ja viestintäpäällikkö Juho Malmi (vas.), arkkitehti Pave Mikkonen sekä Hoivatilojen asiakkuusjohtaja Jussi Vikman ja rakennuttajapäällikkö Jari Lehto toisen kerroksen tilassa, johon tulee Kuntokeskus Liikun kuntosali. Kuva: Pasi Rytinki
Kaupunki oli kaavaillut pitkään käyttämättömänä ollutta K21-varastoa purettavaksi, kun Mikkonen puuttui peliin ja alkoi neuvotella rakennuksen omistaneen konkurssipesän kanssa sen ostamisesta. Alkuun ideana oli rakentaa naapurikorttelia varten autopaikat rakennuksen alle kolmeen tasoon ja asuntoja päälle.
”Tällaisesta on hieno esimerkki Kööpenhaminassa, jossa oopperatalon takana oleva torpedohalli on rakennettu niin, että on säilytetty rakennuksen hahmo mutta tehty uusia asuntoja sisälle”, Mikkonen kertoo.
Mikkonen teki tontista maanvuokrasopimuksen jo vuonna 2012. Matkan varrella oli erilaisia epäonnisiakin vaiheita ja suunnitelmia, kunnes Hoivatilojen kanssa syttyi syksyllä 2021 yhteinen visio siitä, mitä tontilla tehdään.
Hoivatilojen hankekehityksestä ja asiakkuuksista vastaava johtaja Jussi Vikman kertoo, että yhtiö oli kehittänyt vuosia aiemmin palvelukorttelikonseptin, jonka pohjalle oli toteutettu vastaavia palvelukorttelihankkeita muun muassa Helsinkiin, Tampereelle, Kuopioon, Tuusulaan ja Lohjalle. Myös Oulun markkina oli analysoitu ja korttelihankkeelle oli tunnistettu tarve. Mikkonenkin oli pitkältä ajalta tuttu yhteistyökumppani. Satamatien projekti oli silti jotain aivan uutta.
”Kun esittelin visioitani, näiltä pojilta tuli aidosti ensin reaktio, että ’Pave, sä oot ihan hullu!’. Ja sitten olivat, että joo, me ollaan messissä”, Mikkonen kertoo nauraen.
Lokakuussa 2021 Mikkonen ja Vikman ryhtyivät toden teolla ideoimaan, mitä tontilla tehdään.
”Ensimmäisessä palaverissa kirjoitin kaksi sivua täyteen palvelukorttelin laajuudesta, toiminnallisuuksista ja kustannuksista, ja samalla Pave piirsi isolla tussilla rakennuksen muotoa ja rakenteita. Vain kaksi viikkoa siitä meillä oli aloituskokous, jossa meillä oli jo päävuokralainen, pääurakoitsija ja me toteuttajat koolla”, Vikman muistelee.
Vanhusten palveluasumisen tilojen on määrä valmistua ensi joulukuussa, omistusasuntojen vuoden päästä keväällä. Kuva: Pasi Rytinki
Satamatien hanke on tähän mennessä Hoivatilojen palvelukorttelihankkeista kooltaan suurin ja muutenkin ainutlaatuinen sen historiallisten kerrostumien ja suojeluvaatimuksen vuoksi.
”Vaatii ihan poikkeuksellista suunnitteluosaamista ja visiointikykyä, että voi konvertoida vanhasta varastorakennuksesta tällaisen modernin kiinteistön, jossa on asumista ja palveluita. On monen eri alan osaajien yhteistyön tulos, että tällaista voidaan tehdä”, Vikman toteaa.
Hoivatilojen rakennuttajapäällikkö Jari Lehto vahvistaa, että projekti on kaikin tavoin vaativa. Monipuoliset toiminnot on sovitettava toimivalla tavalla tiukasti rajattuun ulkokuoreen, mikä aiheuttaa haasteita esimerkiksi talotekniselle suunnittelulle. Kerrokset eivät toistu päällekkäin samanlaisina, kuten yleensä asuntorakentamisessa. Aikataulukin on tiukka.
”Runko on jo pitkällä, mutta tiettyjä loppuratkaisuja mietitään edelleen”, Lehto sanoo. Alkuvuoden pakkaset ovat hidastaneet töitä hieman, mutta aikataulussa on pysytty hyvin.
”Pohjoissuomalaisella mentaliteetilla tehdään, täällä ei vikistä turhaan”, Mikkonen linjaa.
Hyviä esimerkkejä tarvitaan
On odotettavissa, että Satamatien hanketta käytetään laajasti maailmalla mallina ja referenssinä siitä, miten vastaavia muuntorakennusprojekteja voidaan tehdä niin, että historialliset kerrostumat ja nykypäivän korkealaatuinen arkkitehtuuri ja rakentaminen liittyvät saumattomasti yhteen.
”Hoivatilat on siitä poikkeuksellinen yhteistyökumppani, että se tekee omaan taseeseen kiinteistöjä, joissa lähtöarvona on myös laatu”, Mikkonen kiittelee ja sanoo, että monesti hänen kunnianhimoiset suunnitelmansa karsiutuvat kilpailuista ja projekteista kauan ennen toteutusvaihetta.
”Minun intohimoni on parantaa rakennettua ympäristöä ja Oulun kaupungin vetovoimaa talo kerrallaan laadukkaalla arkkitehtuurilla. Se ei maksa välttämättä enempää, se vain vaatii pientä riskinottokykyä ja uskoa parempaan tulevaisuuteen. Hyviä esimerkkejä ei saada, jos tehdään niin kuin aina ennenkin on tehty”, Mikkonen sanoo.
Arkkitehti Pave Mikkonen sanoo, että länsipäädyn jokaisesta omistusasunnosta näkyy auringonlasku merinäköalalla. 14 myytävästä asunnosta yli puolet on varattu. Kuva: Pasi Rytinki
Mikkonen myöntää, että ellei projektia olisi kiristyneessä suhdanne- ja korkotilanteessa saatu viime toukokuussa käyntiin, se olisi jäänyt toteuttamatta, mikä oli iso riski hankkeeseen jo vahvasti panostaneelle toimistolleen.
”Jos nämä olisivat helppoja hankkeita, kyllähän näitä kaikki tekisivät”, Vikman lisää. Rakennuttajapäällikkö Lehto toteaa, että Hoivatilat sitoutuu itsekin hankkeeseen ison kiinteistömassan pitkäaikaisena omistajana ja vuokraajana, joten vastuullisen laadukas jälki on heidänkin etunsa.
Palvelukorttelikonseptin ideana on tuoda palveluja, kehitystä ja hyvinvointia koko ympäröivälle alueelle. Toppilansalmessakin niille on kasvavaa kysyntää, mutta rakentajia kiinnostaa yleensä enemmän tuottoisampi asuntotuotanto kuin palvelu- ja liiketilarakentaminen.
”Kaupungin vetovoiman ja keskusten elävöitymisen kannalta on haaste, jos rakennetaan pelkästään asuntoja eikä palveluita”, Vikman toteaa. Siihen pyritään vastaamaan palvelukorttelilla, jossa jokaista kerrosneliötä ei ole ajateltu parhaan tuottavuuden näkökulmasta.
”Tästä tulee tämän alueen sydän”, Mikkonen vakuuttaa.
Arvopohjainen lähestymistapa on otettu hyvin vastaan. Vikmanin mukaan suunnittelu, kaavoitus ja luvitus on sujunut hyvässä yhteisymmärryksessä kaupungin ja museoviranomaisten kanssa. Mikkonenkin kiittelee, että museon väki ymmärsi hankkeen idean ja arvot heti ensimmäisessä kaavoituspalaverissa.
”Suomessa on ilmaston ja muiden syiden takia äärimmäisen vaikea säilyttää kovin paljon vanhaa, kuten tässäkin hankkeessa on todettu. Suuri osa betonimäärästä, joka meidän oli tarkoitus pitää pystyssä, oli käytännössä ihan haperoa. Silti saamme tehtyä ihan samannäköistä jälkeä ja voimme siten säilyttää muistuman vuosikymmenten satamahistoriasta, ja se tuo tähän ihan omanlaisensa kerrostuman”, Mikkonen toteaa.
Rakennuttajapäällikkö Jari Lehto kertoo, että vanhojen arkadien betonirakenteita säilytetään niin paljon kuin pystytään, ja loppujen tilanne tehdään samanlaiset. Arkadikäytävä katetaan, jolloin sen päällä kulkee myös hätäuloskäytävä. Kuva: Pasi Rytinki
Mikkonen korostaa, että suojelumerkinnästä ei aiheutunut projektille mitään haittaa, vaan jopa päinvastoin: suojelustatus alentaa tonttivuokraa ja ja tukee näin osaltaan hankkeen toteutettavuutta ja kannattavuutta.
Satamahistoriaa tuodaan rakennuksessa esille esimerkiksi kuvien ja värimaailman avulla, ja siihenkin on varauduttu, että sisään vanhoille rautatiekiskonpätkille voidaan tuoda kokonainen junanvaunu.
Tulevan palvelukorttelin kaikkia ensimmäisen kerroksen liiketilojen vuokralaisia ei ole vielä lyöty lukkoon. Esimerkiksi päivittäistavarakaupan tila on vielä vapaana, ja Siilotien puolella katettavien arkadikaarien alla on otolliset tilat esimerkiksi tunnelmalliselle kahvila- tai ravintolatoiminnalle.
Tältä tontilla näytti vuosi sitten, kun vanha varasto oli vielä paikoillaan. Kuva: Pasi Rytinki
